突然ですが、私は以前、大家さん側からの退去要求と家賃の値上げを両方とも拒否して、「そのまま住み続けていい」という結果を手にしたことがあります。
その一部始終はこちらの記事に書いています。
でも、あとから弁護士さんの話を聞いて、ゾッとしたことがあるんです。
それができたのは、私の契約がたまたま「普通借家契約」だったから。
もし「定期借家契約」だったら、同じ結末にはならなかったかもしれません。
正直に白状すると、契約したときの私は、契約の種類なんて1ミリも気にしていませんでした。「賃貸の契約なんて、どれも同じでしょ」と。あなたも今、そう思っていませんか?
実は、賃貸借契約には2つの種類があって、どちらにサインするかで「住み続ける権利」の強さがまったく変わります。この記事では、その違いと、契約前にチェックすべきポイントをお話しします。
これから部屋を借りる人、はじめての一人暮らしを控えている人は、契約書にハンコを押す前に、ぜひ読んでいってください。
※私は法律の専門家ではありません。この記事は私の体験と、弁護士への相談、法律の条文・公的情報をもとに書いていますが、個別のケースは必ず専門家(自治体の無料法律相談など)に確認してくださいね。
結論:借主の権利の強さは「契約の種類」で決まる
最初に結論です。
賃貸借契約には、大きく分けて2種類あります。
- 普通借家契約:原則として更新される。借主(借りる側)の権利がとても強い
- 定期借家契約:更新がなく、期間満了で契約終了。住み続けるには大家さんの合意が必要
世の中の賃貸物件の多くは普通借家契約ですが、定期借家の物件も普通に流通しています。そして募集情報や契約書をちゃんと見ないと、意外と気づきません。
これから借りる人がやるべきことは、たったひとつ。契約書にサインする前に、どちらの契約か確認すること。 それだけで、将来の自分を守れます。
なぜそこまで言い切れるのか。まずは私の体験から説明させてください。
【実体験】私が値上げと退去を拒否できた理由
ざっくりおさらいすると、私のアパートにはある日「退去してほしい」という通知が届き、その後さらに「更新にあたって家賃を上げます。サインしてください」という更新確認書が届きました。
普通なら「もう出ていくしかないのかな…」「値上げって断れないよね…」と諦めてしまう場面です。
でも結果は、退去要求も値上げも拒否して、今までの家賃のまま住み続けてOKになりました。
詳しい経緯と具体的な断り方はこちらの記事にまとめています。
で、この記事で伝えたいのはここからです。
弁護士さんいわく、これが成立したのは、私の契約が普通借家契約だったからなんです。
普通借家契約の借主は、法律(借地借家法)でガッチリ守られています。だから「退去してください」も「家賃を上げます」も、私が「嫌です」と言えば簡単には通らなかった。
繰り返しますが、契約したときの私は、そんなことを考えて物件を選んだわけではありません。完全に運です(笑)。でも、運に任せるには大きすぎる差なんですよ、これ。
では、2つの契約は具体的に何が違うのか。順番に見ていきます。
普通借家契約とは:借主の権利が強い契約
普通借家契約は、いわば「借りる側がとことん守られている契約」です。ポイントは3つ。
1. 原則として、更新される
借主が「住み続けたい」と思えば、契約は基本的に更新されます。2年契約だから2年で終わり、ではなく、希望すれば続けられるのが大前提なんです。
2. 大家さんが更新を拒むには「正当事由」が必要
大家さん側から「更新しません」「出ていってください」と言うには、「正当事由(せいとうじゆう)」というかなりしっかりした理由が必要です(借地借家法28条)。「建物を別の用途に使いたいから」程度では、なかなか認められません。私のケースで退去要求が通らなかったのは、まさにこれです。
3. 家賃の値上げも「合意」が必要
家賃は大家さんが一方的に決められるものではなく、借主との合意がベースです(借地借家法32条)。
値上げを打診されても、合意しなければ今までの家賃を払いながら住み続けることができます。
ただし、大家さんは「調停」や「裁判」という形で値上げを求めることもできます。そこで値上げが認められると、さかのぼって差額を払うことになる場合もあるので、話がこじれそうなときは早めに専門家に相談しましょう。
定期借家契約とは:期間満了で「終わる」契約
ここからは、私自身は経験のない領域です。なので、弁護士さんに聞いた内容と、法律の条文・公的な情報をもとに、調べて確認したことをまとめます。
定期借家契約(正式には「定期建物賃貸借契約」)のポイントは3つです。
1. 「更新」という概念がない
契約期間が満了したら、そこで契約は終了します。普通借家のような「希望すれば更新できる」という仕組み自体がありません。
2. 住み続けるには「再契約」が必要。ただし大家さんの合意が必須
「再契約」という形で住み続けられるケースはあります。ただしこれは更新ではなく、あくまで新しい契約を結び直すこと。つまり、大家さんが「再契約しません」と言えば、それで終わりです。普通借家のような「正当事由」は必要ありません。
3. 「拒否」という武器が基本的に使えない
ここがこの記事の核心です。期間満了による終了は契約どおりの話なので、私がやったような「退去を拒否して住み続ける」は、定期借家では基本的に通用しません。再契約時に家賃の値上げを提示された場合も、「今までの家賃で住み続けます」という主張は通りにくい。嫌なら再契約しない=退去、という構図になりやすいんです。
…と、ここまで読むと「定期借家、怖っ」と感じるかもしれませんが、一方的に悪い契約というわけではありません。期間限定だからこそ家賃が相場より安めに設定されている物件もありますし、「転勤までの2年だけ住めればいい」みたいな人には合理的な選択肢です。
大事なのは、性質を理解したうえで選ぶこと。「知らずにサインしていた」が一番危険なパターンです。
一覧で比較:普通借家 vs 定期借家
ここまでの内容を表にまとめます。
| 比較項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 更新 | 原則更新される | 更新なし(期間満了で終了) |
| 住み続けるには | 借主が希望すれば原則継続 | 大家・借主双方の合意で「再契約」 |
| 大家からの退去要求 | 「正当事由」がなければ通らない | 期間満了なら正当事由は不要 |
| 家賃値上げへの「拒否」 | 合意しなければ一方的には上がらない(※大家さんは調停・裁判で求めることは可能) | 再契約の条件次第。拒否は通りにくい |
| 契約の方法 | 書面でも口頭でも可 | 書面(電子契約も可)が必須＋事前説明の書面(電子データも可)も必要 |
| 借主にとっての安心度 | ◎ とても強く守られる | △ 期間限定が前提。性質の理解が必要 |
ざっくり言えば、「長く安心して住みたいなら普通借家」「条件と引き換えに期間限定で住むのが定期借家」です。
契約前のチェックリスト:ここだけ確認すればOK
「で、結局なにを確認すればいいの?」という人のために、チェックリストにしました。
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☐ 契約書のタイトルや契約形態の欄に「定期借家」「定期建物賃貸借」の文字がないか見る
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☐ 契約書の中で「更新」ではなく「再契約」という言葉が使われていないか見る
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☐ 募集図面(物件情報)の「契約形態」欄を、内見の段階でチェックする癖をつける
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☐ 少しでも迷ったら、不動産会社に「これは普通借家ですか?定期借家ですか?」とそのまま聞く
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最後のやつ、「そんな直球で聞いて大丈夫?」と思うかもしれませんが、まったく問題ありません。むしろ契約形態は重要事項なので、聞かれて答えないほうがおかしい話です。遠慮なくいきましょう。
時間にして1〜2分の確認です。この1〜2分が、数年後のあなたの「住み続ける権利」を左右します。
【豆知識】「事前説明の書面」がない定期借家は、普通借家になることがある
最後に、知っている人だけが得をする話をひとつ。すでに定期借家に住んでいる人にも関係ある内容です。
定期借家契約を結ぶとき、大家さん側には法律上の義務があります。
「この契約には更新がなく、期間満了で終了します」ということを、契約書とは別の書面(今はメールなどの電子データで受け取るケースもあります)を交付して、あらかじめ説明すること(借地借家法38条)。
ポイントは「契約書とは別の書面」という部分。契約書に書いてあるだけ、不動産会社の重要事項説明で触れただけ、ではダメで、独立した説明書面が必要だと最高裁の判例(平成24年9月13日)でも示されています。
そして、ここからが本題。
この事前説明・書面交付がなかった場合、「更新がない」という定めが無効になり、その契約は普通借家契約として扱われる可能性があります。
つまり——
「定期借家だから期間満了で出ていくしかない」と思っていた人が、契約時の手続き不備によって、実は普通借家として守られていた、というパターンがありえるんです。
もしあなたが今、定期借家に住んでいて期間満了や退去を迫られているなら、契約のときに「契約書とは別の説明書面」を受け取ったか、思い出してみてください。契約時の書類一式を見返すのもアリです。
ただし、ここは判断がかなり専門的な領域です。「書面がなかった気がする!」と思っても、自己判断で突っ走らず、必ず弁護士や自治体の無料法律相談に確認してください。この知識は「相談に行くきっかけ」として使うのが正解です。
もうひとつ。契約期間が1年以上の定期借家では、大家さんは「期間満了の1年前〜6か月前」の間に「契約が終わります」というお知らせをする必要があります。このお知らせがなかったり遅れたりした場合、期間が来てもすぐに「出ていって」とは言えず、お知らせから6か月は住み続けられます。
まとめ:契約書にサインする前が、いちばん強いタイミング
最後にまとめます。
- 賃貸借契約には「普通借家」と「定期借家」の2種類がある
- 普通借家なら、退去要求も家賃値上げも拒否できる(私の実体験)
- 定期借家は期間満了で終了。「拒否」という武器が基本的に使えない
- 契約の種類は、あとから自分の都合で変えることは基本できない
- だから、契約前の確認が最大の防御
メイン記事でも書きましたが、知識は自分を守る防具にも、いざというときの武器にもなります。そしてこの記事の知識が効くのは、契約書にサインする前。まだ何も起きていない今こそ、あなたがいちばん強いタイミングです。
部屋探しの内見で間取りや日当たりをチェックするのと同じ熱量で、「契約形態」の欄も見てあげてください。未来のあなたが助かるかもしれません。
「実際に退去要求と値上げを拒否したらどうなったか」の体験談はこちら
よくある質問(FAQ)
Q. 定期借家でも住み続けられる場合はありますか?
A. あります。大家さんと借主の双方が合意すれば「再契約」という形で住み続けられます。ただし更新と違って、大家さんが合意しなければ成立しません。再契約の可否や条件は物件によるので、契約前に「再契約は可能か」を聞いておくと安心です。
Q. 自分の契約がどちらか分からないときは、どこを見ればいいですか?
A. 契約書のタイトル(「定期建物賃貸借契約書」など)と、契約期間・更新に関する条項を見てください。「更新がない」「期間満了により終了」「再契約」という言葉があれば定期借家の可能性が高いです。分からなければ、管理会社や不動産会社に直接聞くのが確実です。
Q. 定期借家は途中で解約できますか?
A. 床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情がある場合は、法律上の中途解約権が認められています(申し入れから1ヶ月後に終了)。それ以外は契約書の中途解約条項によります。
Q. 定期借家のほうが家賃は安いって本当ですか?
A. 物件によりますが、期間限定という制約があるぶん、相場より安めに設定されているケースはあります。「2年だけ住めればいい」など期間が決まっている人にとっては、むしろお得な選択肢になることもあります。
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